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新盤是否降價開發商陷入定價困局

发布时间:2020-01-10 12:17:57 编辑:笔名

新盘价格怎么制定如果销售停滞,老项目的后期产品在第二季度降不降价降多少,怎么降如果大幅降价,遭遇老客户的退房等纠纷如何解决这些问题均考验着开发商的智慧

像往年一样,2010年“五一”小长假,各大房地产开发企业分管营销的负责人,都在为这个传统的楼市黄金周做积极部署然而,调控新政却打乱了他们的销售计划

尽管受访的多位开发商表示,新政对自身并未构成威胁,公司也不会因之改变既有战略,但一周内高层连发四记调控重拳,也使开发商近期不得不抓紧考虑应对策略

而在特殊的政策消化期内,房价这个敏感的话题刺激着每个人的神经开发商也不得不面对一系列的定价难题:在市场预期逆转的市况下,新盘价格怎么制定如果销售停滞,老项目的后期产品在第二季度降不降价降多少,怎么降如果大幅降价,遭遇老客户的退房等纠纷如何解决这些问题均在极大地考验着开发商的智慧

坐观风向

近日对北京楼市调查发现,北京一手房市场成交均价并没有像人们意想中的那样开始下降,反而有“逆市”上扬的趋势,只是二手房市场因挂牌量大增,价格逐渐走低

亚豪机构、中原地产的统计数据显示,今年5月,京城将有50多个项目入市销售,其中近八成为老项目后期,大部分为地段比较好、前期销售率已经比较高的项目5月整体开盘均价达到了28520元/平方米,相比在4月上涨了 5%,创历史新高

另据中国指数研究院的统计数据,最近一周,一线城市成交量出现全面下挫,10个重点监测的城市中,9个城市成交面积环比下跌,其中深圳下跌64%、北京下跌45%、上海下跌 8%、广州下跌2%

专家认为,掌握一手房的开发商因为资金稳固,不会主动降价,只是观望风向;而部分存储大量二手房的投资客因为对后市看空,开始以每平方米低于市场价 000元到5000元的幅度抛售一手房量减价不减的情况意味着市场观望和相持的状态基本成型

有开发商坦言,由于后续的调控政策不明朗,也无法预测届时的市场反应,所以大部分房企只能采取按兵不动的策略

减量保价

“针对新政,目前开发商采取了三种应对方式第一是降价,前期预期过高的项目,选择降价的可能性比较大;第二是近期准备开盘的项目将推迟入市,先观望一段时间;第三则是原本定价不太高的楼盘会维持不变,待政策稳定后再决定是涨是降”一家房地产开发企业负责人表示

相比之下,大多数开发商并不会马上降价,而是选择推迟拿预售许可证或者推迟开盘时间

“就我接触的很多开发商,都在放慢开发节奏或者捂盘惜售,能不开盘尽量不开盘”北京浙江企业商会副会长陈俊表示,在遇到政策变化后,一些新盘开发商会采取推出少量特价房来试探消费者,再一点一点提高房价的做法

数据亦显示如此据北京中原市场研究部统计,截至4月25日,北京在4月当月取得预售许可的项目为21个,相比 月同期的18个,上升了16%但4月份取得预售许可证的项目,销售率仅占12.1%预计整个4月销售率环比 月会下降不少,下降幅度或超过六成

业内人士表示,开发商短期内尚不具备支撑高房价的能力,而不少计划在5月入市的项目,在浓重观望情绪和强势政策的打压下,市场预期出现下挫,纷纷推迟至6、7月份入市故面对调控新政,开发商多选择推迟开盘、减少当期供应量来支撑现行房价的坚挺

压力三季度显现

在采访中,大部分开发商表示,对房地产调控政策的出台已经有所预见

北京南四环一知名楼盘的负责人坦言,针对新政,公司已经开过紧急会议,会做出相应的调整、改变,这段时间主要是修炼内功,比如将项目品质再提高一个档次,把园林做得更好,以便下一步品牌更好地推广

支撑开发商们价格坚挺的另一个因素是,他们并不担心2008年楼市的低迷会重现理由是,全球金融危机才是导致2008年房地产低迷的主因,而目前,从宏观经济层面来看,中国的经济仍以增长的态势发展

亚豪机构市场总监郭毅表示,开发商需要一段时间来消化新政,同时也要了解一下消费者的反馈,因而这段时间,开发商并未立即采取应对策略,反而进入了静默期,一旦消费者心态明朗,开发商对市场走向有了明确判断,就会针对企业自身的不同情况采取相应的策略”

不过,受访的开发商均承认,今年下半年,市场竞争将会急剧增加,去年四季度和今年一季度这半年时间的新开工量,或将集中在今年第三季度推出,开发商的销售,也将再一次遭受考验

“尤其是对业绩有要求的上市公司,经过去年的业绩大涨,大多数上市公司都对今年做出了更高的业绩预期,他们不得不以保业绩为主”北京某开发商说,这意味着,一旦成交低迷的状态出现并长期无法突破,“该降价的还是会降”

值得注意的是,如果标杆企业带头降价,其示范意义带来的蝴蝶效应就会显现出来,届时市场的整体房价水平将被拉低据《中国房地产报》

●观点

准备金率上调加快结束房企观望期

央行发布公告决定,从2010年5月10日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点

北京大学房地产研究所所长陈国强表示,“存款准备金率上调之后肯定会冻结一部分流动资金,同时信贷投放也受到影响,银根收紧对房地产行业的负面影响还是显而易见的”

楼市新政出台后仍有大部分开发商选择观望态度,陈国强预计,存款准备金率上调后房企观望期将加快结束,“该调价调价,该促销促销,改变市场策略”

分析人士认为,提高存款准备金率对楼市的不利十分明显,因为对楼市的放贷经过几次楼市紧缩政策后已十分紧,此次调整令银行的贷款空间更小,可获贷款更少准备金率的上调对资产泡沫和价格抑制作用最为明显据《北京青年报》

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